不動産売却　税金

一般的に収入を手に入れると、所得として税金がかかる対象になります。

サラリーマンに毎月支払われる給料や臨時的なボーナスが代表的なもので、年間の給与収入から給与所得控除を差し引いて求められ、給与所得とよばれます。

また個人の自営業者の事業所得や、所有する賃貸住宅から家賃収入（不動産所得のもとになるもの）、懸賞が当たったときの当選金（一時所得）など、所得にはいろいろな種類があります。

不動産を売却したときには、手に入れた利益（売却益）が「譲渡所得」として課税の対象になります。

注意して頂きたいのは、売却益＝売却金額（売った金額）そのものではないということです。

譲渡所得はあくまで利益なので、その不動産を手に入れたり売ったりしたときの費用を売却金額から差し引く必要があります。費用の中にはその不動産を買ったときの取得価額も含まれます。

ですので、買ったときの値段の方が売った金額よりも高ければ、譲渡所得（売却益）は発生しませんから、税金もかかりません。

土地や建物などの不動産を売ったときの所得は、譲渡所得（じょうとしょとく）とよばれます。

この譲渡所得に対する税金は、他の事業所得や給与所得などとは区分して計算され、所得税の確定申告が必要になります。

また、譲渡所得は、長期譲渡所得と短期譲渡所得に区別されます。長期か短期かによって、適用する税率が異なります。

土地や建物などの不動産を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって総合課税に含まれる給与所得などの他の所得とは区分して計算します。

ただし、確定申告の手続は、他の所得と一緒に行うことになります。

長期譲渡所得か短期譲渡所得かの違いは、売った土地や建物の所有期間が、売った年の１月１日現在で５年を超えるかどうかにより、判断されます。

分離課税の譲渡所得の課税対象には、土地のほか、借地権や耕作権など土地の上に存する権利を含みます。また、海外に所在する土地や建物も含みます。

課税譲渡所得金額に税率を掛けて税額を計算するわけですが、税率は、「長期譲渡所得」になるか、「短期譲渡所得」になるかによって異なります。

土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」になります。5年以下の場合は「短期譲渡所得」になります。

例えば、平成30年中に譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成24年12月31日以前であれば「長期譲渡所得」に、平成25年１月１日以後であれば「短期譲渡所得」になります。

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金（建物は減価償却費相当額を控除します。）や仲介手数料などの合計額です。

実際の取得費の金額が譲渡価額の５％に満たない場合は、譲渡価額の５％相当額を取得費として計算することができます。

譲渡費用には、次のようなものが含まれます。

�@仲介手数料、�A測量費など土地や建物を売るために直接要した費用、�B貸家の売却に際して支払った立退料、�C建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです。

特別控除額には、収用などのときは最高5,000万円、自分の住んでいる家屋と土地を売ったときは最高3,000万円などの特別控除が認められています。

《計算式》
長期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

1．譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。

2．取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5％よりも少ないときは、譲渡価額の5％を取得費(概算取得費)とすることができます。

3．譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

4．特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。

税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

(注)　平成25年から平成49年（2037年）までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

(例)30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億4,500万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合

(1)課税長期譲渡所得金額の計算
1億4,500万円−（1億円＋500万円）＝4,000万円

(2)税額の計算
イ　所得税
4,000万円×15％＝600万円
ロ　復興特別所得税
600万円×2.1％＝12万6000円
ハ　住民税
4,000万円×5％＝200万円

《計算式》
短期譲渡所得金額＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除

税額＝課税短期譲渡所得金額×30％（住民税9％）

(注)　平成25年から平成49年（2037年）までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。

(例)短期譲渡所得金額が800万円の場合

（1）　所得税
800万円×30％＝240万円

(2)　復興特別所得税
240万円×2.1％＝5万400円

(3)　住民税
800万円×9％＝72万円

土地や建物といった不動産を売却するときにもやはり経費がかかります。

代表的な経費として仲介手数料や各種税金があります。

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に事前に分かっていることですが、税金については不動産の種類や面積などの条件によって税額が変わってきます。

ですから不動産を売却する前からある程度税金について把握しておいて損はありません。

譲渡所得の計算方法と税額の計算は、上記で述べました。譲渡所得、つまり売却益が発生したら所得税と住民税を納めなければならない、ということでしたね。

所得税と住民税は、所得に対する税金ですが、所得の有無に関係なく発生する税金がありますのでご紹介します。

土地や建物といった不動産を売却するときに、不動産売買契約書に印紙を貼ります。これが印紙税です。

印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なり、契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下であれば20,000円、5,000万円超〜1億円以下の場合は60,000円です。

10万円を越える場合、平成32年3月31日まで軽減措置が適用されます。

不動産売却時の名義変更(所有権の移転に伴う不動産登記)に必要となるのが登録免許税です。

登録免許税の額は、登記の種類によって税率が異なりますが、売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」×2%です。

平成31年3月31日までは、印紙税と同じように軽減税率が適用され、1.5%となります。

さらに、平成31年（2019年）度の税制改正により、登録免許税の税率の軽減措置について、その適用期限が平成33年（2021年）３月31日まで２年延長されました