マイホーム　買い換え　税金

特定のマイホーム(居住用財産)を、令和1年（2019年）12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。

 

これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

 

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となります。

 

しかし、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

（１）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

 

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

（注）住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。

 

�@取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。

 

�Aその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

 

�B家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

 

（２）売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

 

（３）売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

 

（４）売却代金が1億円以下であること。

 

この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。

 

このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。

 

（５）売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

 

（６）買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

 

（７）マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

 

また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。

 

買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
�@売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

 

�A売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

 

（８）買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

 

（９）買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

 

（注）ただし、この要件は、平成30年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、同年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用され、同年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や同年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。

 

（10）親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

 

特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

 

（注）（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

 

また、入居した年の翌年又は翌々年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

 

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

マイホームの買換えの特例を受ける場合、売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、所得税の課税が将来に繰り延べられ、売った年については譲渡所得がなかったものとされます。

 

売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額を収入金額として譲渡所得の金額の計算を行います。

 

所得税がかかる場合の譲渡所得の計算は次のようになります。
（１）収入金額の計算
売った金額−買い換えた金額

 

（２）必要経費の計算
(売ったマイホームの取得費＋譲渡費用)×((1)÷売った金額)

 

（３）譲渡所得の計算
（１）−（２）

 

（注）この特例の適用を受ける場合には、マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35）やマイホームを売ったときの軽減税率の特例（措法31の3）の適用を重ねて受けることはできません。

マイホ−ムを譲渡したその年に買い換えることができなかったときは、譲渡した年の翌年の12月31日までに買い換えることができれば特定のマイホームを買い換えたときの特例が適用できます。

 

この場合、買い換えた年の翌年の12月31日までに買い換えたマイホームに住むことが必要です。

 

譲渡した年の翌年に買い換える場合の申告手続に当たっては、確定申告書に、取得する予定の買換資産についての取得予定年月日及び取得価額の見積額その他の明細を記載した「買換（代替）資産の明細書」を添付する必要があります。

 

この場合の譲渡所得の計算は、この取得価額の見積額に基づいて行います。

 

買い換えるマイホ−ムを実際に取得した場合は、取得した資産の購入代金などの支払明細などを提出して精算することになります。

 

実際に取得したマイホ−ムの金額が見積額と異なる場合や翌年中にマイホームを取得できなかった場合、取得したマイホームに取得した翌年中に入居できなかった場合には、譲渡所得の税金に変動を生じることになりますので次の手続が必要です。

居住用財産の買換えの特例を受けた場合には、譲渡した居住用財産(旧マイホーム)の譲渡益に対する課税が将来に繰り延べられることとなります。

 

譲渡益が非課税となるわけではありません。

 

このため、買い換えた居住用財産に、譲渡した居住用財産の取得価額が引き継がれることとなっています。

 

この買い換えた居住用財産を、将来、譲渡した場合における譲渡所得の計算上の取得価額は、その買い換えた居住用財産の実際の購入価額ではなく、譲渡した旧居住用財産から引き継がれた取得価額となります。

 

では、この取得価額の引継ぎについて具体的な事例で確認していきましょう。