居住用財産（マイホーム）を売ったときの3,000万円の特別控除
不動産を売却して利益が出た場合、その利益は譲渡所得として確定申告を行う必要があります。またその譲渡所得に対して所得税を支払う必要があります。
不動産の売却益（譲渡所得）には所得税や住民税などの税金がかかるわけですが、特別控除を利用することにより所得税が軽減されます。
条件によってはさまざまな控除や特例が受けられることはご存知でしょうか？
今回はその一つの「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」の特例をご紹介致します。
家を売る前に、特例の内容を把握して、自分の条件に当てはまるものがないか、確認をしておきましょう。
マイホームを売ったときの特別控除
マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。
複数の居住用財産を譲渡する場合
この3,000万円の特別控除は、短期譲渡所得にも長期譲渡所得にも適用されます。
複数の居住用財産を譲渡し、一方が短期譲渡所得、他方が長期譲渡所得の場合には、短期譲渡所得金額から先に3,000万円を控除します。
また、長期譲渡所得の順に3,000万円の特別控除を適用した場合には、控除後の残額に（注）長期譲渡所得の税率が適用されます。
（注）長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日における所有期間が10年を超える譲渡の場合）は、軽減税率が適用されます。
マイホームを売ったときの特別控除を受けるための適用要件
3,000万円特別控除を受けるための要件
（１）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ることです。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（２）売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
つまり、前年または前々年の譲渡所得について、すでにこの「3,000万円の特別控除」の特例や「買換え等の特例」を受けたという場合には、当年は3,000万円の控除を受けることはできません。
「3,000万円の特別控除」の適用は、3年に1度だけということです。
（３）売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
（４）売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
ほかの特例との適用関係とも注意が必要です。
居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合に「買換え等の特例」の適用を受けようとするときは、「3,000万円の特別控除」の特例を併用することはできません。つまり、選択適用になるということです。
（５）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで（注）に売ること。
（注）東日本大震災により滅失した家屋の敷地の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。
（６）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
つまり、配偶者や直系血族などの身内に譲渡した場合には、この「3,000万円の特別控除」の適用を受けることはできない、ということですね。
（注）（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年又は翌々年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
居住用財産の範囲
特例の適用対象となる居住用財産
１．現に居住の用に供している家屋が対象です。
①転勤、転地療養のため配偶者等と離れて、単身で住んでいても、その事情解消後は配偶者等と一緒に住む家屋。
②特例利用のためのみの一時入居、別荘等は非該当（下記：特例適用除外）です。
③居住用家屋を2以上所有している場合は主として居住の用に供しているものに限定。
２．店舗兼用住宅などは、居住用部分のみが特例の対象となります。ただし、居住用部分が90%以上の場合は全部を居住用とすることができます。
特例の適用除外となる家屋
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。
（１）この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（２）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（３）別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
（注）平成28年度税制改正により、「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が創設されています。
3,000万円特別控除の特例を受けるための手続き
特例を受けるためには確定申告を！
「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」の特例を受けるためには、所得税の確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」を添えて提出します。
なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにできる書類を、併せて提出する必要があります。
実家を相続、売却時の節税
3000万円特別控除の特例を受けるための適用確認を
Q.
父親が亡くなり、実家は母親が相続して一人で住む予定です。
実家の市場価値は、土地、建物合計で3,000万円ほどです。ただ、母親が認知症になると、実家を売るのが難しくなるので、近所に住む娘の私が相続して売ることも考えています。
税金上の注意点は何かあるのでしょうか？
A.
実家を売却する可能性があるのであれば、「3,000万円の特別控除」が使えるように相続する必要があります。
これは居住用財産の所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3,000万円控除できる特例です。
実家の譲渡所得は、売却価格から実家の取得価格と売却にかかる仲介手数料など売却費用を差し引いて計算します。
税額は売却した年の1月1日現在で所有期間が5年超の場合、譲渡所得に所得税、住民税合計で20.315%を掛けて算出します。取得価格がわからない場合は、売却価格の5%が原価となります。
もし、上記の質問の場合、取得価格が不明だとすると、約580万円の譲渡所得税がかかります。
しかし、3,000万円の特別控除を使うことができれば、税金はかかりません。実家を母親が相続した後に売却すれば、母親は特別控除を使えるので、譲渡税はかかりません。
ところが、娘さんが相続しても、そこに住まないで売却する場合は特別控除を使うことはできません。「自分が住んでいた家を売る」ことが要件だからです。
特別控除を受けたい場合は実家に一時的でなく移り住むか、一人暮らしの母親が亡くなってから売却するのも方法の一つです。
一人暮らしの母親が亡くなってから売却する場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）の売却時の特例」が使えるからです。
一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円控除できるので、市場価値が同じであれば、譲渡税はかかりません。
ただし、この特例を使うためには、①対象となる家屋が昭和56年5月31日以前に建築された、②相続開始直前に被相続人以外に住んでいた人がいなかった、などの要件を満たす必要があります。