住宅ローン　借り換え　繰り上げ返済

数年前に組んだ住宅ローンを繰り上げ返済して利払い負担を減らそうと考えた場合、繰り上げ返済はその方法によって効果が大きく変わってきます。どう返済するのが有利なのでしょうか？

 

住宅ローンは元本と利息を毎月返済していくのが通常ですが、途中で返すこともできます。

 

残債の一部を繰り上げ返済する場合、2つの方法があります。

 

一つは毎月の返済額はそのままに完済までの期間を短くする期間短縮型です。

 

もう一つは返済期間を変えずに毎月返済額を小さくする返済額軽減型です。

 

支払う利息の総額をより効果的に減らせるのは期間短縮型です。住宅ローンは初めのうちほど毎月返済額に占める利息の割合が重くなるように設計されています。

 

早くに短縮するほどその分の利息を大きく減らすことができます。

 

例えば、3,000万円を金利1.5%、期間35年で2年前に借りた人が200万円を繰り上げ返済するとします。利息の軽減額を計算すると、期間短縮型なら約117万円になり、返済額軽減型（同53万円）よりも60万円強有利になります。

 

もっとも、期間短縮型を選んだ場合、毎月返済額自体は変わらないので負担の軽減効果はすぐに実感しにくいといえます。

 

もう一方の返済額軽減型を選べば翌月から返済額が6,406円減って当面の家計運営にはプラスになります。

 

繰り上げ返済は、利息軽減の効果が大きい期間短縮型を基本に考え、その一方で家計の状況によっては返済額軽減型を選んでもいいでしょう。

 

何らかの理由で収入が減ったり支出が増えたりする心配があるのであれば、毎月の返済額を減らして家計に余裕を持つことを優先する考え方もあります。

 

手元に返済資金があっても、あえて繰り上げ返済はしない、という選択肢もあります。理由は住宅ローン減税です。

 

住宅ローン控除の制度は年末のローン残高の1%を10年間、税額控除できる仕組みです。減税を受けている間に繰り上げ返済をして残高を減らすと減税効果は薄まります。

 

1%未満の金利で借りている人は減税期間中は繰り上げ返済をせずに資金を貯めておき、11年目に一気に返済する方が得になります。

 

金利が1%より高い場合は、減税期間中であっても早めに繰り上げ返済をしたほうがトータルで得をする例もありますから、ご自身の事情に合わせて慎重な試算が必要になります。

 

また期間短縮型を選んだ結果、返済期間が10年未満になると、ローン減税の対象外となることも確認しておきましょう。

毎月の住宅ローンの支払に上乗せして返済するのが繰り上げ返済です。

 

繰り上げ返済は、通常の返済とは異なり、元金の返済に充てられるので、発生する利息を減らせる利点があります。

 

では、上記に述べた例とは別の例でみましょう。

 

仮に3,000万円の住宅ローンを、金利2.3%、返済期間を35年返済で組んでいたとして、返済開始1年後に100万円の繰り上げ返済をすると、その利息の節約額は、約114万円にもなります。

 

ならば、急いで繰り上げ返済をしたほうがいいのでは？！となるところですが、慎重になってシミュレーションする必要があります。

 

住宅ローンは金額が大きいので、早く返済しなくては！というプレッシャーを感じてしまうのですが、住宅ローンは最も金利の低い恵まれたローンです。

 

カードローンなど金利の高い借金があるのであれば、まず金利の高いほうの返済に優先して充てるのが鉄則です。

 

金利とともにポイントとなるのが優遇制度です。

 

これは、先述べたとおり、住宅ローン残高に応じて一定額が所得税などから控除される住宅ローン控除制度です。住宅ローンを組んだ方は、10年間税金が優遇されるわけです。

 

買ってから10年目までは、繰り上げ返済をするとその分、住宅ローン控除の金額も減ってしまうので、あえて繰り上げ返済をするメリットがほとんどない場合もあります。

 

控除額は住宅ローンの年末残高×1%です。年末の残高が3,000万円と2,500万円とでは、優遇させる税額が5万円違ってきます。

 

近年では、変動金利を中心に、金利が1%を切る住宅ローンも珍しくありません。

 

住宅ローン控除の控除率1%よりも住宅ローンの金利が低いのであれば、あわてて繰り上げ返済をする効果は、実はほとんどありません。

 

まず、大切なのは、完済を焦らずに、冷静に計算してみることが大切です。

 

少しでも早く完済することが主目的になって、必要以上に生活を切り詰めて繰り上げ返済をする人も少なくないようです。

 

手元にあるお金を無理して返済に回してしまうと、想定外の教育費や親の介護など急な出費に対応できず、金利の高いローンを借りることにもなりかねません。

 

自営業をしている個人事業主であれば、家族との食事や旅行にだってお金を使わないといけないですからね。

 

では、返済総額を減らすもう一つの方法が借り換えです。ローンの借り換えは手数料が高い、というイメージですが、金利の低い住宅ローンへの借り換えの場合はどうでしょうか？

 

かつては、�@ローンの残り期間が10年以上、�A残高1,000万円以上で�B金利差が1%以上、この3つの条件が揃わないと借り換えをするメリットはない、と言われていました。

 

でも、今は手数料が安くなったので残存期間が短かったり、金利差がコンマ何%しかなくてもメリットが出ることもあります。

 

繰り上げ返済にしろ、借り換えにしろ、返済総額を安くすることが大前提ですが、ローンを組んだときと家庭の諸事情が変わることはまあまああることです。

 

借り換えのついでに返済期間を10年から15年に延ばしたり、貯金を充てたりすることで、毎月の負担を減らすという選択肢もあるでしょう。

 

繰り上げ返済と借り換えのどちらがよいのかは、ライフプランの状況によります。

 

返済総額を安くして得になるように選択することが大前提ですが、住宅ローン控除がある10年間は、住宅ローン控除で税額控除を受けて、11年目以降に繰り上げ返済をするのか借り換えをするのか比較検討するといいでしょう。

 

まずは、ご自身の確定申告で住宅ローン控除を何年受けているのか確認してみて下さい。

 

そして、住宅ローン控除の適用を受けて10年過ぎている方は、借り換えか繰り上げ返済をするのか実際にシミュレーションが必要となります。

給与所得者であるAさんは、５年前に結婚を機に新築住宅を購入しました。

 

財源は甲銀行からの借入金でした。取得年分については確定申告をすることにより、住宅借入金等特別控除の適用を受けて、その後は勤務先で年末調整により住宅借入金等特別控除の適用を受けてきました。

 

この度、Aさんは、乙銀行の担当者から、「甲銀行の借入金から乙銀行の借入金」へ借換えの提案を受けました。

 

この提案を受け入れれば、月々の元本返済金額と支払利息額が安くなる、というものです。

 

そこで、Aさんは借換えをした場合であっても、従来どおり住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできるのでしょうか？

借換えをした場合については、通達が補足しています。

 

それによれば、新規の借入金の目的が、当初の借入金の返済であることが明確であり、それが住宅取得等のための借入金であると同視できるような場合には、新規の借入金も住宅借入金等に該当するものとして取り扱うことを認めています。

 

つまり、住宅借入金を借換えた場合において、当初の借入金と新規の借入金とに「住宅取得等のため」という目的の同一性が要求されているわけです。

 

住宅借入金の借換えであれば、住宅借入金等特別控除の対象になると理解していいのか、というと単純に借換えをすれば良いというわけではありません。

 

借換えた新規の借入金等についても条文に示された要件を満たす必要があります。

 

借換えによる新たな借入金が住宅借入金等に該当するためには、償還期間が10年以上あることが必要です。

 

借換えによって償還期間が10年以下となる借換えのケースもありますから、契約時に充分に確認しておく必要がありますね。

 

償還期間については、当初の借入金と新規の借入金を合算して10年以上あれば問題がないのでしょうか？

 

新規の借入金については、その契約の当初から起算して償還期間が10年以上である必要があります。

 

当初の借入金と新規の借入金の償還期間を合算させる訳ではなく、新規の借入金について、住宅取得借入金特別控除制度の適用対象となる借入金等の要件を満たしていることが必要となります。

 

したがって、新規の借入金についても、償還期間が10年以上である必要があります。

 

では、さらに繰り上げ返済の場合はどうでしょうか？繰り上げ返済をした時点で、償還期間が10年以上でなければならないのでしょうか？

 

繰り上げ返済の場合は、借換えの場合と異なり、借入金自体の変更はなく、返済金額の変更にすぎません。したがって、繰り上げ返済をした時点で、残りの償還期間が10年以上である必要はありません。

 

しかし、繰り上げ返済をしたことによって、契約当初から数えて償還期間が10年未満となってしまった場合には、そもそもの借入金自体が適用対象から外れることとなります。

 

したがって、繰り上げ返済の場合には、繰り上げ返済後の契約内容を確認して、当初借入をした時点からの償還期間が10年を超えるか否かについて確認しておく必要があります。

「Q.マイホームの購入を検討しています。夫は50歳で年収は700万円です。貯蓄は2,000万円あります。私は専業主婦で5歳の息子がいます。夫はあと10年で定年ですが、2,000万円の住宅ローンを組んでも大丈夫でしょうか？（Aさん：40歳女性）」

 

40歳女性専業主婦のAさんからのご相談です。

 

ご主人が定年を迎える頃、お子さんは何かと物入りとなる高校生です。ローンの返済に加えて、教育資金と老後資金も必要になります。

 

年収ベースの銀行から借りられる金額ではなく、無理のない住宅ローン金額を考えていきましょう。

 

チェックポイントの1つ目は、収入の変化です。

 

定年までのご主人の収入は、今まで通り増えていくかどうかです。

 

役職定年の制度がある会社では、55歳や57歳から年収が2〜3割減も少なくありません。半減というケースもあります。勤務先の就業規則で給料や退職金のルールを確認しておきましょう。

 

退職金だけに頼らず、ねんきん定期便やねんきんネットの見込み額を基にした年金生活での収支バランスも把握しておきましょう。

 

チェックポイントの2つ目は、教育費です。

 

2019年10月から3歳〜5歳児の幼保無償化が始まります。

 

小学校入学までの教育費は大きく下がりますが、その後は、子供の成長とともに増える現在の教育費の支出と、大学進学などに備えた将来の教育資金の積み立てが同時に進行します。

 

学校教育費と習い事や塾代を合わせた平均教育費（文部科学省調査）の月額は、小学校が公立3万円・私立13万円、中学校が公立4万円・私立11万円、高校が公立4万円・私立9万円。

 

4年制大学に進学した場合の入学金と授業料の総額は、国立244万円・私立文系428万円・私立理系589万円です。将来の教育費についても夫婦で話し合いをしておくことが必要ですね。

 

そして、将来の収支の変化を踏まえた「無理のない毎月返済額」を考えます。

 

マンションを希望する人は、管理費と修繕積立金の平均月額2万円を加えても無理がないかどうか、再確認しておきましょう。

 

下記の表は、「無理のない住宅ローン金額」の目安です。

 

無理のない毎月返済額と返済期間、金利から見つけた金額が、希望に近いか、それ以下であれば安心してローンを組めます。

 

毎月の返済額が8万円で、返済期間25年、金利1.5%ならば、2,000万円が無理のないローン金額というわけです。返済額が12万円の場合、5万円と7万円で求めた金額を合計します。

 

金利は金融機関や金利の種類によって異なります。参考までに、ある金融機関の金利を目安に2,000万円を借りた場合の毎月返済額を紹介します。

 

借入期間30年、全期間固定金利1.1%では6万5,250円、10年固定金利0.6%なら6万179円、変動金利0.5%なら5万9,837円。65歳までの15年間で返済するならば、15年固定金利0.9%で11万8,821円、変動金利0.5%で11万5,352円になります。

 

マイホームには物件価格の約5%（仲介物件は約8%）の諸費用もかかります。無理のないローン金額と自己資金の合計を1.05（仲介物件は1.08）で割った金額が物件価格の目安です。

 

Aさんのローン2,000万円と仮に1,600万円の自己資金額を1.05で割ると3,428万円です。この金額の物件であれば、安心して買うことができるでしょう。

 

実際に住宅ローンを組む際は、住宅ローンの年末残高の1%が最長10年間還付される住宅ローン控除と納税額、自己資金や繰り上げ返済のペースを考慮して、借入期間と金利の種類を検討します。

 

住宅ローンは最長35年返済、完済年齢は通常80歳です。返済期間は後から短縮できても、延長は簡単ではありません。

 

定年までに返済してしまおうと意識するあまり、高負担の返済計画にならないように慎重に検討するようにしましょうね。
（日本経済新聞2019.7.13より）