住宅ローン控除　確定申告　必要書類

住宅ローン控除、正式には、住宅借入金等特別控除といいます。

住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等をして、その年の12月31日までにその家をご自身の家として住んだ場合で一定の要件を満たせば、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。

住宅ローン控除というのは、基本的に、住宅ローン残高の1%が所得税から差し引かれる制度です。

個人事業主であれば、住宅ローン残高の1%分が確定申告時の所得税額から差し引かれます。たとえば、2,000万円の住宅ローン残高がある人であれば、所得税が20万円安くなります。
平均年収に近い年収の人ですと、住宅ローン控除によって、所得税がゼロになってしまうことも少なくありません。

この住宅ローン控除は、非常に節税効果が高いものです。所得税の控除の中で、住宅ローン控除がもっとも節税効果が高い、といっても過言ではありません。

なぜ、それほど住宅ローン控除がそれほど節税効果が高いのかというと、住宅ローン控除が税額控除だからです。

所得控除というのは、税金の計算の基礎となる所得を減額する制度です。たとえば、配偶者控除であれば、税金の計算の基準となる所得が38万円減額されます。所得が38万円減額されても、税金が38万円減るわけではありません。

税金というのは、所得に税率を掛けて計算されるものなので、所得が38万円減額されれば、それに税率を掛けた分だけ税金が安くなります。つまり、税率が10%の人であれば、所得が38万円減額されると、3万8,000円だけ税金が安くなるということです。

しかし、税額控除は、そうではありません。税額控除は、額面がそのまま節税額になるのです。

たとえば、住宅ローン控除で20万円の控除を受けられる人であれば、税率には関係なく、20万円税金が安くなります。

住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額をもとに、居住の用に供した年分の計算方法により算出します。

ただし、住宅の取得等の対価の額又は費用の額（注1と2）が住宅ローンの年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額となります。

（注1）住宅の取得等に関し、補助金等の交付を受ける場合には、その補助金等の額を控除します。

（注2）住宅の取得等に際して住宅取得等資金の贈与を受け、「住宅取得等資金の贈与税の非課税」（措法70の2）又は「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税選択の特例」（措法70の3）を適用した場合には、その適用を受けた住宅取得等資金の額を控除します。

�@新築又は取得の日から6か月以内に居住の用に供し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

�Aこの特別控除を受ける年分の合計所得金額が、3千万円以下であること。

�B新築又は取得をした住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供するものであること。

�C10年以上にわたり分割して返済する方法になっている新築又は取得のための一定の借入金又は債務があること。（住宅とともに取得するその住宅の敷地の用に供される土地等の取得のための借入金等を含みます。）

�D居住の用に供した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

住宅ローン特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年と2年目以降とでは異なります。

まず、控除を受ける最初の年は、必要事項を記載した確定申告書に、次に掲げる区分に応じてそれぞれに掲げる書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。

なお、2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に次の（1）のイの「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（付表1や2が必要な場合はこれらの付表を含みます。）のほか、次の（1）のロの「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書）を添付して提出すればよいことになっています。

また、給与所得者は、控除を受ける最初の年分については、上記のとおり、確定申告書を提出する必要がありますが、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。

この場合、税務署から送付される「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」・「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」を勤務先に提出する必要があります。

�@「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

（注）補助金等の交付を受ける場合や住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けた場合は、「（付表1）補助金等の交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書」、借入金又は債務のうちに連帯債務となっているものがある場合には、「（付表2）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

�A住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書（2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書）
※平成27年分以前の申告では、この控除を受ける者の住民票の写し（マイナンバー（個人番号）が記載されていないもの）も必要です。

�B家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（※）で次のことを明らかにする書類
・家屋の新築又は取得年月日
・家屋の取得対価の額
・家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
・家屋の取得等が特定取得に該当する場合には、その該当する事実（平成26年分以後の居住分に限ります。）

※住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

上記（1）で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。

�@敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地の取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類
※住宅の敷地の取得に関し補助金等の交付を受けているときは、交付を受けている補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、その特例に係る住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

�A敷地の購入に係る住宅借入金等が次の（イ）から（ハ）までのいずれかに該当するときは、それぞれに掲げる書類

（イ）家屋の新築の日前2年以内に購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき、次の�@又は�Aの別に応じてそれぞれに掲げる書類

�@金融機関、地方公共団体又は貸金業者（No.1225　住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4（10）イの貸金業者）からの借入金?家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類（上記（1）のハの書類により明らかにされている場合は不要です。）

�A上記以外の借入金、家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類又は貸付け若しくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその貸付けをした者若しくはその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

（ロ）家屋の新築の日前に3か月以内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において3か月以内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類

（ハ）家屋の新築の日前に一定期間内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において一定期間内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類

住宅ローン控除を受ける際、共働きの夫婦の方々は知っておく必要があることがあります。

共働き夫婦は、場合によっては、夫婦がダブルで住宅ローン控除を受けられることがあります。

住宅ローン控除は、夫婦のうちどちらかだけが受けられるものではありません。夫婦共同でマイホームを購入し、ともに住宅ローンを背負っていることにすれば、夫婦ともに控除を受ける資格が生じます。

住宅ローン控除は、住宅取得のためにローンを組んだ場合に、ローン残高の1%が税金から控除されるものです。

しかしながら、住宅ローン控除は、本人が支払った税金以上に控除することはできません。

したがって、住宅ローン控除額の枠が限度額いっぱいの40万円あったとしても、本人が20万円しか税金を支払っていなければ、最大でも20万円しか控除はできないわけです。

住宅ローン控除額の枠内20万円は捨ててしまうことになります。しかし、そのとき夫婦で住宅ローン控除を受ければ、その弊害を防ぐことができます。

夫婦で住宅ローン控除を受ければ、夫の税金だけでなく、妻の税金も軽くすることができます。住宅ローン控除額の枠が40万円あり、夫の税金が20万円だった場合でも、もし妻の税金が20万円以上である場合には、控除枠の満額の40万円の税金を減らすことができます。

年収400万円くらいでは、所得税は20万円程度になります。昨今では、夫婦共働きであれば、けっこう大きな住宅ローンを組んで家を建てることもできます。

その際に、夫（または妻）だけが住宅ローン控除を受けているのであれば、節税の機会をみすみす逃していることになりますから、注意しましょう。

4,000万円のローンを組んで家を買った場合なら、家は夫婦の共同名義にして、ローンも連帯債務にして、夫婦それぞれで2,000ずつ背負っていることにします。1人あたりの住宅ローン控除額は20万円になりますが、ローンを夫婦それぞれが持っているので、控除額は合計40万円になります。

夫一人が4,000万円のローン残高を背負って40万円の住宅ローン控除額をもらっても、所得税を20万円しか払っていないのであれば、控除は20万円が上限となり、20万円しか受けることができません。

一方で夫婦が分散して住宅ローン控除を受ければ、夫婦二人合わせて40万円の控除を受けることができます。

ただし、これは夫婦の収入がかけ離れていないことが必要となります。夫の所得税が30万円で、妻は所得税をほとんど払っていないような場合は、分散しないで、家を夫だけの名義にしたほうがトクになります。